リノベ済み中古マンションにホームインスペクションは必要？

築年数の経過を感じさせないリノベーション中古マンション。

中古市場で売り出されているリノベーション中古マンションは、築年数こそバラつきはあるものの、室内空間は古さを感じない程に様変わりしています。

しかし、建物の築年数は目に見えない箇所の劣化も隠れており、中古マンション＋リノベーション済みともなると、配管の不具合や、壁の結露による劣化など、室内環境がどれほど綺麗にされていても構造は補修の必要がないのか気になることでしょう。

住み始めた後に大きな補修が必要と分かっても、購入後すぐに引越しをするという選択は中々できません。

では、上記のような目に見えない箇所の現状確認をする方法はどのような手段があるのでしょうか。

現状確認方法の１つは、今回のテーマであるホームインスペクションを実施することで、構造や躯体、配管の部分まで把握することができます。

本記事では、今注目を集めているホームインスペクションが本当に必要な理由をリノベーション中古マンションの実例と共に紹介していきます。

リノベーション中古マンション購入時はホームインスペクションを推奨

冒頭での説明の通り、リノベーション中古マンションのデメリットともいえる見えない劣化部分の確認は、ホームインスペクションを実施することで、現状の把握が可能になります。

事前に把握できると購入の判断を精査し、さらに購入の意思が固まっているなら追加工事の有無やその際の費用も、ある程度想定しながら契約を進めることができます。

ここまで幾度とホームインスペクションを進めていますが、ここでホームインスペクションの解説をしましょう。

ホームインスペクションとは

ホームインスペクションとは、別名住宅診断とも言われています。

日本ではまだまだ普及段階ですが、欧米では中古市場が活発に取り引きされているため、ホームインスペクションはもはや当たり前に実施する程浸透しています。

住宅に関する専門知識を持ち合わせているホームインスペクターによって、住宅の劣化箇所や補修箇所、さらに欠陥の有無など、総合的に当該住宅の性能を診断します。

ホームインスペクターは第三者の立場から診断をするため、売主、買主、不動産仲介会社など、一方が得となるような診断結果は出しません。

このように、公正な立場で専門家として住宅のアドバイスをすることをホームインスペクションと呼んでいます。

なぜホームインスペクションを実施するべきなのか

買主としては、築年数の経過している中古物件程、見えない箇所も予め知っておきたいという意識を持っていることでしょう。

上記のように、ホームインスペクションを事前に実施すると、内見だけでは見えない箇所もホームインスペクターが目視で確認します。

万が一補修工事が必要な劣化箇所を購入前に発見できた場合、事前に把握しておくことで工事費用にかかる予算を取ることができたり、その物件自体を購入するかどうかの判断材料にもなります。

ホームインスペクションの費用は誰が負担するのか

ホームインスペクションを実施することで安心な取引や安全な住まいの購入ができますが、ホームインスペクションは売主、買主、不動産仲介会社の誰が費用を負担するのかという疑問が湧きます。

実はホームインスペクションの費用は誰が負担するのかまで決められていません。

法律で義務化されているわけでないため、費用負担はおろか、実施の有無も義務としていないのです。

しかし、買主が物件に対し心配事を秘めているなら、ホームインスペクションの相談を不動産仲介会社を通してするべきでしょう。

ホームインスペクションの費用相場は、おおよそ５万円〜７万円の間で実施されており、戸建に関しては建物の規模によって検査箇所が多くなるため、マンションよりも費用が割高になります。

ホームインスペクションで得られる２つの安心要素

リノベーション中古マンションの購入時はホームインスペクションの実施を推奨することを解説しましたが、具体的にどのような安心を得ることができるのかを２章では解説します。

建物の状況把握

ホームインスペクションの最大の目的は、事前に劣化部分を把握することで必要な補修工事を施し、長く住み続けられる家にすることです。

そのため、買主としても、室内環境だけではなく、配管の亀裂や水詮からの水漏れなどを専門家から目視してもらい、購入前に知りたいことでしょう。

すでに購入の意思が固まっているのであれば、必要な追加工事の相談を不動産仲介会社に事前相談することもできます。

適正価格かどうかの判断材料

売主側は、リノベーション工事費用をかけた分は、売却価格に上乗せしたいと考えることが一般的です。

相場価格はあくまで相場のため、最終的に募集価格を決定するのは売主判断になります。

それ故に、相場よりも上乗せされた価格で募集する事例もあり、ホームインスペクションの結果によって、その価格が適正価格なのか、少し相場より高いのかの判断もつきやすくなります。

さらに、ホームインスペクションでは将来的な工事が必要かどうかのアドバイスもできるため、数年後に修繕にかかる工事費用も含め、今募集されている価格が適正かどうかを総合的にジャッジできるでしょう。

ホームインスペクション実施によって見つかった事例

実際にホームインスペクションによって劣化が見つかった箇所は具体的にどこがあるのでしょうか。

３章では一部事例と共に紹介しましょう。

事例１：臭いの元が発覚

中古マンションでは部屋毎の天井に換気扇が備え付けられています。

※マンションによって箇所は異なります。

自宅の臭いは家特有の自宅臭を持っていることを感じた経験はないでしょうか。

もちろん、芳香剤や料理臭が混ざったことによって感じる臭いもあるため、全て原因があるとは言えませんが、換気扇の劣化によって、正常に換気機能が働いていないケースもあります。

例えば、換気扇の機能が排気ではなく給気になっていると、外に空気を出さないため、臭いが部屋の中を循環してしまいます。

トイレが給気になっていると外に排出されないため、臭いが残った状態になり、家の中全体にトイレの臭いが充満してしまうという結果をもたらします

事例２：天井裏のダクトの劣化

浴室の天井裏にはトイレや浴室の換気ダクトが設置されています。

例えば、ダクトの劣化による切れ込みがあると、ダクトの中を通っている各箇所の臭いが漏れる可能性もあり、補修用のテープなどで空気の漏れを封じ込める対応が必要になります。

リノベーション中古マンション購入時に注意すべきポイント

ここからはリノベーション中古マンションを購入するときに想定しておくべき点を２つ紹介していきます。

過去の記事では、リノベーション中古マンションを内見する際の見るべきポイントや、資産価値が安定しているといわれているリノベーション中古マンションの条件を解説しているので、参考ください。

何年住み続ける予定なのか

今回のマイホーム購入が一生に一度の購入とし住み続けるのか、それとも、先々は一戸建てを考えており、家庭環境に変化が生じた際は買い替えを検討しているのかなど、ご家庭によってマイホーム購入時に抱いている家に対する位置付けは異なります。

リノベーション中古マンションは建物自体は新築とは異なるため、購入後、何年か経過した際に購入時にリノベーションを入れていない部分に手を加える必要もあります。

マンションの共用部分は大規模修繕をすることによって維持できますが、所有者の負担で専有部分の設備の不具合などは自費で維持し続けなければ状態を保つことはできません。

リノベーション中古マンションを購入する際は、どの程度の年数でどこの修繕や交換をし、どの位のコストが必要なのかを予め想定し計画しておくことが必要になります。

専有部分と共用部分の把握

個人でリノベーションやリフォーム工事を入れられるのはあくまで専有部分のみになります。

例えば、購入時ホームインスペクションで隠れた箇所に劣化や不具合が発見され、それがマンションの共用部分なのか判断がつかない場合どうしたら良いのでしょうか。

実はマンション規約によって異なるため、一律ではありません。

例えば、室内の吸気口に関しては、室内側の換気口は専有部分、共用廊下側の換気口は共用部分と設定されているため、勝手に手を加えて良いのか難しい場合もあります。

ホームインスペクション時に専有部分なのか共用部分なのか不明な箇所や、専有部分でも先々修繕工事を入れる場合、隣室に影響が出ない構造なのかなど、工事を入れる場合を想定し、ある程度予測しておくことで、いざ修繕工事を入れる際滞りなく進めることができるでしょう。

ベストな方法は、都度管理組合や管理会社に確認を取りながら修繕の計画を進めていくことです。

まとめ

２０１８年４月より施行された中古住宅売買契約時のホームインスペクションについて、売主や不動産仲介会社が説明をすることや、必要な場合はホームインスペクション業者を斡旋や紹介できるようになりました。

しかし、これはホームインスペクションの実施義務化ではなく、ホームインスペクションについて説明の義務化になります。

ここまで説明した通り、リノベーション済みで中古市場で取り引きされている大半は中古物件になります。

長く住み続けられる家を保持するためには、日常的な管理も含め、購入時に隠れた部分の劣化を把握しておき、維持管理を事前計画することが必要です。

事前計画を立てることは、そのための資金、スケジュールなどをある程度予測することができるため、必要な時期に必要な修繕を実施することができるのです。

購入時の事前ホームインスペクションの実施は、売主や不動産仲介会社への事前打診も必要ですが、実施しておくことで先々に必要となる家の状態の把握をすることができるため、安心した取り引きにも繋がるでしょう。