失敗しない中古マンションの選び方｜耐震と構造をチェック

日本の建築物は世界的にも耐震の評価が高いことで注目を集めています。

これは、建築技術が長けていることもさることながら、日々微動の地震から、緊急地震速報が発令される大きな地震まで対応できる建物を建築するため、一定の基準が設けられていることも関係しています。

日本の建築物には、旧耐震基準、新耐震基準、現行の耐震基準の３つの基準に適合している建物が混在しており、１９９５年に起こった阪神淡路大震災では、倒壊した建物の多くが旧耐震基準によって建築された建物だったことが後の調査で分かりました。

旧耐震基準は、震度６〜７の大規模地震に対して基準を設けていなかった背景もあると一説では報じられています。

中古マンションも同様に基準とされる耐震基準に沿って建てられているため、リノベーション目的で購入する中古マンションや、既にリノベーション済みで売り出されている中古マンションのような築古物件は、特に耐震基準をチェックすることで安心、安全な住まいを購入できます。

そこで本記事では、建物の耐震構造の紹介や、築古物件の耐震基準の考え方、また耐震基準適合書の発行によって得られるメリットを解説していきます。

間違った解釈はしてない？耐震と免震の違い

建物の構造は、耐震構造、免震構造、最近では制振構造の３つの構造に大別されています。

中古物件を探す際、ネット上に掲載されている募集広告や紙面上の募集図面を見ると、中古物件の情報が分かるようになっています。

募集広告や図面には「構造」という項目がありますが、耐震性能まで記述義務がないため、質問をしなければ知ることができません。

まずは耐震基準の知識を深められるように、３つの耐震構造の解説をしましょう。

耐震構造

耐震構造とは、建物の構造自体を強く補強し地震の揺れに耐えることのできる構造です。

具体的には筋交いを入れたり、天井と壁の接合部に揺れに耐えられる部材を使うなどで、建物が地震に強く耐えられるよう補強していきます。

集合住宅やマンションにも多く取り入れられている構造になります。

免震構造

免震構造は、建物と地面を切り離し、免震装置を間に入れ、地震による衝撃を直接受けない仕組みの建物です。

地震エネルギーが直接伝わらない仕組みのため、揺れが軽減されるメリットを持ち合わせています。

制振構造

免震構造の技術を取り入れた新しい構造が制振構造になります。

ダンパーという建物に伝わる地震エネルギーを吸収するパーツを各階数に設置し、そのパーツによって揺れを抑えることができます。

耐震性能の良さは耐震・免震・制振どれがベストなのか

最も難しい問題で、実は一言でこの構造が一番良いとは言い切れません。

どの耐震構造も起こる地震のエネルギーや、築年数、地盤などで地震に強いかどうかは判別し難いからです。

しかし、耐震性能には等級が定められているため、何等級に当てはまる耐震構造なのかを確認することで判断基準の１つになる可能性もあります。

耐震等級１

一般的な住宅は耐震等級１を基準として建築されています。

現在の建築基準法で定められているレベルの構造で、数百年に１度の大地震でも倒壊や崩壊の恐れがない建物になります。

耐震等級２

耐震等級１の１.２５倍の地震に耐えられる建物が耐震等級２になります。病院や学校などは耐震等級２に合わせた建物になります。

耐震等級３

耐震等級３は耐震等級１の１.５倍の地震でも倒壊や崩壊のしない建物になり、ダメージが少ないため災害時の救護活動の拠点とする消防署や警察署は耐震等級３で建設されています。

一般住宅でも耐震等級２、３の建築物を建てられる

一般住宅の耐震等級は１のみと決められているわけではありません。

よって、もし売り出されている中古マンションが耐震等級２や３であれば、頑丈な建物で、安全性も高いと判断できます。

だからといって耐震等級１の建物の安全性が劣っているわけではなく、日本の厳しい建築基準法をクリアしているため、安全と考えて良いでしょう。

旧耐震基準の中古マンションは諦めた方が良いのか

冒頭での説明の通り、現在の日本国内の建物は、旧耐震基準、新耐震基準、現行の耐震基準の３つの基準を基に建築されています。

旧耐震基準での建築物は阪神淡路大震災時に倒壊したことを記述しましたが、現在でも旧耐震基準の建築物は多く残っています。

室内をリノベーションによって新築同様にしてある築古物件が旧耐震基準の建物である可能性もあるのです。

では、もし検討している中古マンションが旧耐震基準のマンションの場合、諦めた方が良いのでしょうか。

まずは３つの耐震基準の理解を深めましょう。

旧耐震基準

そもそも建築基準法が施行されたのは１９５０年まで遡ります。その後１９７１年、１９８１年、２０００年は耐震基準が大きく変わった年になります。

３つの年代の内、１９８１年５月３１日までに確認申請を受けた建物が旧耐震基準を基に建てられています。

旧耐震基準とは震度５程度の地震が起きても倒壊せず、もし建物に地震の影響が生じた場合でも軽微な補修で生活できる構造として定められた基準になります。

震度５程度を基準としているため、阪神淡路大震災や東日本大震災などの大きな地震は想定していない建築物になります。

新耐震基準

１９７８年に発生した宮城県沖地震は震度５でしたが、この地震をきっかけに震度６や７を想定した基準が設けられます。

これが新耐震基準となり１９８１年６月１日以降に確認申請の受けた建物が対象となります。

実際、阪神淡路大震災では新耐震基準の建物はほとんど影響がなかったという報告が上がっています。

現行の耐震基準

現行の耐震基準は２０００年に改正され、１９９５年に発生した阪神淡路大震災を教訓としています。

新耐震基準をさらに強化し、地盤調査の義務化や金物や壁量のバランスも考えられ、現在の新築住宅と同等の規定とされています。

マンションの耐震補強工事が行われているかを確認

旧耐震基準で建てられているマンションでも、耐震性能をあげるために耐震補強工事を行っている場合もあります。

検討されているマンションが旧耐震基準を基準とした建物であっても、後に補強工事で新耐震基準に合わせた建物に補強されている可能性もあるため、すぐに判断せず、不動産仲介会社に確認することをおすすめします。

住宅ローンと耐震基準適合証明書の関係

住宅ローン控除の対象は新築や築浅の一戸建てやマンションのみと認識されがちですが、実はそうではありません。

築古の中古マンションでも住宅ローン控除が適用される場合があり、そのために耐震基準適合証明書の提出が必要になります。

まずは中古マンションの築年数が基準に満たしていることを確認しましょう。

耐震基準適合証明書とは

建築基準法で定められている耐震基準に適合していることを証明する書類が耐震基準適合証明書になります。

中古マンションを購入した場合、この耐震基準適合証明書の有無が住宅ローン控除を受けられるかどうかの分岐になります。

耐震基準適合証明書発行の手順

手続きは非常にシンプルですが、発行までにある程度の日数が必要になるため、いつまでに必要なのかを逆算し、スケジュールをしっかり立てておきます。

また、申請者は売主、買主いずれとも申請は可能です。

耐震基準適合証明書を発行することで、買主側にメリットが生じることが多くなるため、ここは買主が申請することが無難でしょう。

耐震基準適合証明書発行の費用と発行までの日数

発行費用も合わせて、日数もある程度把握しておきたいところです。

発行者は、建築士事務所に所属をしている建築主であれば耐震基準適合証明書の発行は誰でも可能です。

しかし、一級建築士にしかできない設計の建物は、一級建築士のみの発行となります。

また、耐震基準適合証明書を発行するためには住宅診断が必要になるため、証明書発行費用と住宅診断費用の両方を用意しなければいけません。

耐震基準適合証明書の発行のみで５０，０００円〜８０，０００円の相場となり、住宅診断費用は１００，０００円〜１５０，０００円程度と考えておきましょう。

耐震基準適合証明書の発行手順

発行者に対して依頼をすると、次のような手順で耐震基準適合証明書が発行されます。

1. 建築士やその他の機関へ相談
2. 耐震基準診断の依頼
3. 現地調査と耐震診断の実施
4. 費用支払い・耐震基準適合証明書発行

この間、おおよそ１ヶ月程度になります。

次に申請時に必要となる添付書類は次の通りです。

1. 検査登記事項証明書の写し、もしくは、建物登記事項証明書の写し
2. 検査済証の写しか、もしくは、台帳記載事項証明書
3. 物件状況等報告書
4. 販売図面（間取り図）

耐震基準適合証明書のメリット

耐震基準適合証明書を発行することで住宅ローン控除の基準対象であれば、優遇措置を受けられるため、買主としてはベネフィットを得ることができます。

また、住宅ローン控除だけではなく、その他の優遇措置も対象となる可能性もあるため、ここでは耐震基準適合証明書の発行によって受けられる税制優遇を紹介します。

登録免許税

土地や家屋を取得すると、従前の所有者から新所有者へ所有権を移転しなければいけません。

この手続きは法務局で行われ、所有権移転登記の際にかかる税金を登録免許税といいます。

登録免許税は買主が支払う国税となり、中古マンションの場合は、不動産評価額×０.４％が本則になります。

しかし、軽減措置が講じられているため、耐震基準適合証明書による耐震基準の証明によって、不動産評価額×０.１％まで減税措置が認められます。

※２０２４年３月３１日まで延長

さらに、リノベーションをし宅建業者が再販した場合で、個人が買主となった際も条件を満たしていれば０.1％の減税措置を受けられます。

不動産取得税

土地や住宅を売買、贈与などで不動産取得をした際に、取得した側が支払う地方税になります。

不動産取得税の税率は、土地、建物共に、固定資産税評価額×４％が本則になり、耐震基準適合証明書によって３％へ減税されます。

さらに基準条件に満たない家屋であっても、耐震基準適合証明書を提出することで、住宅価格から一定の額が控除されます。

まとめ

築古中古マンションをリノベーションし、市場に売りに出されることが多いリノベーション中古マンションですが、建物のハード部分である耐震性能も把握しておくことで、本当に長く住むことができるのかの判断基準になることでしょう。

また、耐震基準によって受けることのできる各税金の軽減措置ですが、耐震基準適合証明書の発行によって特例措置の対象となることも解説しました。

建物自体の築年数は経過していても、適切な補修工事などが施されていたり、それを証明できる書類があれば建物の評価は安定しているとも解釈できるでしょう。