リノベ済み中古マンションで理想の住まいを実現
新築物件は毎年一定数建築されており、住まいの購入を考えているあなたも新築というブランドは心惹かれるものがあるのではないでしょうか。
ただ、新築物件は、一戸建てでもマンションでも中古物件と比較すると「高額」になるのが考えどころですよね。
近年は、日本全国でも空き家問題が加速していることから、既存の住宅の資産価値を高めるという動きに変化しつつあります。
資産価値を高める方法として「リノベーション」が注目されているのはご存知でしょうか。
実は不動産市場には「リノベーション済みの中古マンションや中古住宅」も売却に出ています。
新築物件はどこか似たような間取りや仕様に溢れており、自分だけの唯一の家を求めている方にとってリノベーション済み中古マンションは必見の物件になります。
しかし、リノベーション済み中古マンションを探すとなると、次のような疑問が表裏一体です。
- 通常の中古マンションとリノベーション済みの中古マンションは契約までに違いはあるのか
- リノベーション済みの中古マンションを求めるならどのような不動産会社に行くべきか
- 一生に一度の買い物。理想の住まいを手に入れる注意点が知りたい
本記事では、そんな疑問を解決できる記事構成にしているので、ぜひ最後まで読み進めてください。
きっと、あなたの家探しのお役に立てることでしょう。
目次
リノベ済み中古マンションと普通の中古マンションは契約までの違いはある？
結論からいうと、リノベ済み中古マンションと通常の中古マンションは物件探しから契約までのステップに大きな違いはありません。
しかし、家の購入は何度も訪れる訳ではなく、多くの方が初めての経験になることでしょう。
初めてのマイホーム購入を失敗することなく、手堅く進めていくために、１章では７つのステップで解説していきます。
- 不動産会社の選定
- 物件探しのダンドリ
- 内見方法と注意点
- 買付証明書
- 重要事項説明と売買契約締結
- 住宅ローンの本申込み
- 決済・引き渡し
不動産会社の選定
全国の不動産会社の数は全体で１２７２１５業者になり、９年連続業者数が増加しています。
※令和２年統計
（参考：公益財団法人不動産流通推進センター）
どの駅でも不動産会社の看板を見かけることが多く、もはやコンビニより数は多いのではないかともいわれています。
家探しは不動産会社と二人三脚で物件探しから契約まで進めていかなければいけません。
いうなれば、不動産会社はあなたの家探しのパートナーになるので、信頼できる不動産会社を選定する必要があるのです。
探し方はさまざまな見方がありますが、１つは「ネームバリューだけで決めないこと」に尽きます。
何社か不動産会社に足を運ぶこともあるでしょう。
あなたを担当する営業担当者との相性、あなたの要望を聞き入れ、時に提案をしてくれるような関係性が望ましいですね。
また、リノベーション済み中古マンションと限定するなら、リノベーション知識が豊富な不動産会社に相談することで、リノベならではの疑問点も解決できる安心感があります。
物件探しのダンドリ
家探しのメインという程、ウエイトを占めるのは物件探しをする期間でしょう。
あなたやご家族が一生住むかもしれないマイホームなのだから時間をかけるのは当然です。
ただ、やみくもに物件を探し始めても、あれも欲しい、この条件も譲れないと条件の根本が崩れてしまい、物件の良し悪しが分からなくなってしまいます。
そんな負のループに陥らないよう、ここでは物件探しのダンドリを簡単に紹介しましょう。
- 資金計画（自己資金と住宅ローンの額を話し合う）
- 条件を決める（メイン条件を３つ程決めておくと条件のブレが生じません）
- １−１で選定した不動産会社へ条件を伝えた上、見合う物件を紹介してもらう
- 条件によって見合う物件が無ければ妥協条件を話し合う
ここでは実際に内見する段階までのダンドリになります。
あまりにも条件を固めてしまうと紹介される物件自体ゼロの可能性もあるため、譲れない条件を３つ、その他の条件は妥協条件とし、さらに、どの条件から妥協していくのかも決めておくとよりスムーズです。
内見方法と注意点
新型コロナウィルス感染の影響からオンライン内見など遠方の方でも遠隔で内見ができるように工夫されていますが、気に入った物件があり、物件までの距離も遠方でなければ現物の間取りや、マンション内の管理状況、周辺環境を見学に行くことがおすすめです。
中古マンションになるため、マンション全体の管理状況は資産価値に直結します。
共有部分は管理費、修繕積立金によって各設備を修理したり清掃しているため、見える範囲でチェックしましょう。
共有部分のライトやゴミ置き場の清潔さ、エレベーターや共用階段、エントランスのオートロックや植栽など、手入れが行き届いているかどうかを把握します。
室内環境については営業担当者に疑問を抱いたことを質問しましょう。
例えば、お隣、上下階はどのようなご家族が住んでいるのか、生活環境や教育施設など間取りだけでなく、住むために必要な情報をヒアリングすることでイメージが明瞭になります。
買付証明書
買付証明書とは購入の意思表示を売主に対して示す書類になります。
いくつか内見を重ねていく上で希望物件に辿りついた場合は、その物件へ買いたいという意思を売主に伝えるために買付証明書に記載しましょう。
買付証明書は営業担当者が持参している書類なので、ご自身で用意しておく必要はありません。
また、あくまで購入の意思表示としての書類になるため、絶対にあなたが購入できるという確約書類でもない旨を認識しておきましょう。
買付証明書のタイミングと同時進行で住宅ローンの事前審査も進めていきます。
特定の銀行へ融資を希望の場合は、ご自身で事前審査手続きも可能であり、特別指定がなければ、不動産会社で紹介のできる銀行も複数あるため、不動産会社に事前審査を依頼してもよいですね。
重要事項説明と売買契約締結
重要事項説明と売買契約を締結します。
不動産の売買契約書類は、細かな文字が羅列されていたり、馴染みのない単語が多く使われているため、中々全体像を把握しづらい内容ですが、高額な買い物のため、１つ１つ納得できるまで確認することが必要です。
後にトラブルに発展することがないよう、契約内容は入念にチェックしましょう。
売買契約時には、物件価格の一部を先に預ける「手付金」の準備が必要です。
全額住宅ローンの場合でも、手付金支払いのタイミングではローンの開始前になるため、現金での支払いが一般的になります。
住宅ローンの本申込み
売買契約後は住宅ローンの本申込みや、その他引っ越しの準備を進めていきます。
住宅ローンの申込み後、審査が通過すると金銭消費貸借契約を金融機関と締結します。
承認までは金融機関によって異なりますが、２日〜２週間程度を目安にしましょう。
決済・引き渡し
決済時には残代金を売主へ支払い、同じタイミングで所有権移転登記が実行されます。
決済時は諸費用の支払いも発生するため、中古マンションであれば、売買価格の８〜１０％を目安に事前準備をしておきましょう。
その他、管理規約の受け取りや、管理費、修繕積立金の清算など、諸々の手続きをした後に鍵を受け取ることができます。
理想の住まいを手に入れるための注意するべき２つの点
２章ではリノベーション済み中古マンションだからこそ、注意するべき点を紹介します。
適切なリノベーションが施工されたのか確認する
当たり前ですが、施工箇所を確認するには工事の過程から見なければ分かりません。リノベーション物件は表面上きれいに施工されていますが、配管や床の下地までの現状の状態が不明なのが気がかりです。
ベストな方法は、売却を依頼されている不動産会社へ確認することや、それでも不明な点が払拭できなければ、施工結果報告書で確認できるのか聞いてみましょう。
ホームインスペクションに依頼するのも１つの方法です。
アフター保証サービスの確認
施工方法は専門的な分野でもあるため、建築の知識がなければその方法の良し悪しは分かりません。
物件を購入し、いざ住んでみた時に、重大な欠陥を発見するという可能性もゼロではないということです。
その時に保証サービスがなければ、プラスアルファの費用も発生し、せっかくマイホームを購入したのに不安と隣合わせな状況に陥ります。
保証内容は異なりますが、施工会社毎にアフター保証サービスを設けているため、その点では安心して購入できるでしょう。
リノベ知識豊富な不動産会社を絞り込む
単に不動産会社といっても、その業務の種類はそれぞれ個性を持っているのが特徴です。
賃貸のみの形態だったり、地域に絞った売却専門だったりと、不動産会社によって決まっている業務があるのです。
あなたの希望条件が、普通の中古マンションとリノベ済み中古マンションどちらも検討に入れているのあれば、仲介業務の他に、リノベーションの知識が豊富だったり、実際にリノベーションも手がけている不動産会社に絞り込むことをおすすめします。
２章で説明したようなリノベ物件特有の注意点もスムーズに対応できるため、まずは数社リノベーションにも長けている不動産会社に相談してみましょう。
まとめ
本記事では、リノベーション済み中古マンションを希望している方に向けて購入までの流れや、注意点について解説しました。
リノベーション済み中古マンションは、新築マンションよりもリーズナブルな価格で手に入れられるメリットがあります。
一方で、工事内容が目に見えないこともあり、素人では見抜けない思わぬ落とし穴があるのも事実です。
こんなはずではなかったと後悔しないためにも、購入の第一ステップである不動産会社選びは慎重に行い、後々の疑問点も解決できるリノベーションに詳しい不動産会社に依頼しましょう。
株式会社BRホームズは千葉県浦安市を拠点に市川、行徳などの周辺エリアも含め、売却や購入のお手伝いをさせていただいております。
リノベーション済み中古マンションも多く取り扱っているため、リノベ済み物件をお探しの際はお気軽にお問い合わせください。