絶対に失敗しない！中古マンション購入時のポイントを解説

中古マンションを購入するときは、売買価格はもちろんのこと、売り出されている区分所有部分の室内環境やグレードにどうしても焦点を当てがちです。

もちろん、室内環境を大切にすることは重要ですが、分譲マンション特有の各区分所有者とのコミュニティーや、管理組合という組織、管理会社の仕事に目を向けることも必要です。

今や、マンションへの永住志向も高くなっているといわれているため、長く住み続けられる中古マンションを購入することも考えるべきでしょう。

中古マンション購入時に押さえるべきポイントは、「区分所有部分の室内環境」、「マンションの周辺環境」、「内見では見えづらい場所」と大きく分けて３つに絞られます。

本記事では、上記のポイントを基に、内見時に見るべきチェック項目と、確認するべき見えない部分をチェックすることであなたに最適な中古マンションが購入できることを解説しています。

中古マンション購入時に役立つ内容にしているため、最後まで読むことをおすすめします。

最も重要なポイントは見えない部分を確認すること

そもそも日本の中古住宅シェアは欧米と比較するとその水準は低いといわれています。

元々日本は、新築信仰と呼ばれているように、全体的に新築を好む傾向があります。

とはいえ、ここ数年は中古住宅の契約数は新築住宅を上回る結果になり、国としての政策事業も後押ししている結果といえるでしょう。

既存住宅を定期的に手入れを施し、長く住み続けられる住宅という考え方に移行する動きも見え始めています。

しかし、中古住宅や中古マンションに対して抱く不安感は、設備や性能から、耐震、耐久性の問題や、工事費用を加えたときの費用とのバランスなどがあります。

この不安要素は、内見ではなかなか見えづらい部分なため、不動産会社や売主に確認し、正確な情報を求めることが必要になります。

では１つずつ解説していきましょう。

管理組合の機能

マンション内は所有権のある専有部分、住民が共有できる共用部分の２つに分かれており、マンションの各部屋の所有者や、借主は共用部分を利用できるようになっています。

その共用部分もそれぞれ設備が設置されているため、経年劣化で取り替えが必要だったり、定期点検が必要になるときもあります。

上記の経費に充てられる費用が、各所有者が毎月支払う管理費になるのです。

多くは区分所有者全員の組織になる管理組合と管理会社で１棟のマンションを維持管理するケースがほとんどですが、それぞれの役割や管理内容の比重は、マンションごとに異なります。

長く住み続けられるマンションに住むには、マンションの管理状態のチェックは欠かせない項目です。

ではどのような項目をチェックするべきなのか紹介しましょう。

1. 日常の清掃が行き届いているか
2. 共用部分の掲示板は機能しているか
3. 管理規約上だけでなく住民１人１人の管理意識はどうか

共用部分の清掃管理は、内見時に共用部分を見ることで解決できます。

エントランス、集合ポスト、各箇所の電灯、ゴミ置場、駐輪場、駐車場、壊れている箇所の放置はないかなど、実際に内見時に確認をすることができます。

また、共用部分の点検や修理に関しては、各区分所有者に通知をすることが区分所有法で定められているため、住民用の掲示板で告知をしたり、各部屋へ通知文で対応したり様々な方法で通知をしています。

さらに、管理規約でいくら定められていても、住民１人１人の意識が低ければ完璧な管理を維持することは難しいため、売主へ直接話しのできる内見であれば、住民の意識などを聞いてみるのも良いでしょう。

居住中に売り出されている中古マンションでは、売主に事前に内見予約を入れることで室内を見学することができます。

多くは購入者の見学のしづらさを配慮して、売主が内見日は外出することが多いですが、売主に質問がある場合は、不動産会社を通じて立会いの旨を事前に打診してもらいましょう。

ペットの飼育

ペット飼育の有無もマンションによって規約で定められています。

ペットの飼育がそもそも禁止されているマンションや、ペット飼育は可能ですが、飼育に関して細則が定められている場合もあります。

ペットに関しては匂いや鳴き声も人によって感じ方や受け止め方が異なるため、あなたのペットに対する意識も含めた見方をしていく必要があるでしょう。

売主の管理費滞納の有無

管理費は各区分所有者が毎月管理組合に納めるコストになります。

管理費の滞納分を納めずに専有部分を売却に出した場合、管理組合が新所有者に滞納分を請求することができます。

滞納分などの有無は重要事項説明書での説明義務に該当しますが、非常に重要な内容になるため、検討段階で滞納分は知っておきたいものですよね。

支払いに関する内容は売主に直接聞くことは気がひけるため、不動産会社に質問をすることが最善の方法でしょう。

その際、

1. 今回売却する理由
2. 管理費の滞納の有無
3. 滞納があるならどちらが負担するのか

この３点を確認すると良いでしょう。

修繕積立金

管理費と同様に修繕積立金も忘れてはいけません。

修繕積立金は長期的な修繕計画の修繕費として使用されるための費用になります。

マンション維持のための大規模修繕は１０年、３０年と長期に渡り計画されるのが一般的であるため、費用自体が高額になります。

高額な費用を各区分所有者に割り当て、一括徴収は現実的ではないため、毎月修繕積立金を負担する方法が一般的になります。

修繕積立金の積み立て方法は２種類あるので、下記より紹介しましょう。

１：均等積立型

均等積立型とは、長期修繕費の累計を計画期間中に均等に積み立てる方法です。

基本的に将来に負担額が増額する心配がなく、入居時と同様の修繕積立金を毎月支払い続けます。

２：段階増額積立方式

段階的に修繕積立金が増額する方式を段階増額積立方式といいます。当初は負担額は抑えられますが、段階的に増額することがあるため、自己資金を計画的に管理しなければいけません。

中古マンション内見時のチェックポイント９選

住宅の購入時は、その家に長く住むことを想定した上で物件探しをする方が多いことや、そもそもマンション購入費用は何回も訪れる出費ではないため、１件の内見で心が固まる方はほとんどいません。

むしろ、複数の物件を見るべきだと私たちも考えます。

もちろん新しく売りに出された物件を全て内見するのはおすすめしませんが、希望の条件に何個か当てはまる物件であれば、内見をしなければ妥協できる点も見出せません。

実際に中古マンションの室内を内見する場合、何となく部屋の感じを把握するだけでは物件の比較はできません。

では、どのようなポイントを内見時確認するべきかを紹介していきます。

採光の確認と風通し

一般的なマンションの間取りでは、バルコニー側に面する部屋と、反対に共用廊下に面している部屋があり、それぞれの部屋の採光や日当たりによって室内の温度が異なります。

例えば、南西向きのバルコニーに面しているリビングは日当たりも良いですが、対して、共用廊下側に面している寝室などは北東向きになり、日当たりが見込めないことから冬はリビングよりも寒さを感じやすい部屋になると想像できます。

また、向きによって時間帯による日当たりの差も生じるため、採光や風通しなどを事前にチェックし、光熱費の影響も含めて検討すると良いでしょう。

床の傾き

床が傾いていると、その空間にいるだけで体に負担が生じ、めまいや頭痛、吐き気などの症状が現れます。

また、ドアなどの建具の開閉がしづらいこともあるため、内見時に床の傾き具合をチェックしましょう。

よくある方法はビー玉などを置いて転がるかどうかでチェックする方法ですが、専用の水平器もホームセンターなどで販売されているため、正確に測るようであれば水平器を持参すると良いですね。

床材や壁、天井の確認

床や天井、また壁紙に亀裂があるかをチェックします。その亀裂が配管や給排水に影響があれば、水漏れなどを引き起こす原因にもなります。

各部屋の扉の開閉状態

見た目だけではわからないものは全て開け閉めをしたり、触れて確認することが必要です。各部屋の扉や、サッシは実際に開け閉めをしなければ不具合はわかりません。

開閉の際軋み音がしたり、サッシがなかなか開けられなかったり、また、網戸の劣化などを全て確認しましょう。

水回り設備などの劣化状態

キッチン設備や洗面台、バスルーム、トイレなどは比較的劣化が分かりやすい部分です。

もちろんそのまま使用できるに越したことはありませんが、劣化が進み部分リフォームが必要な場合は、そのコストも計算しなければいけません。

バルコニーの広さ

バルコニーは共用部分になりますが、専用使用権が各所有者に与えられています。専有使用権とは、日常的には専有部分と同様に利用しても構わないという権利になります。

そのため、趣味をバルコニーで楽しむこともできるのです。

しかし、バルコニーは、近隣の方と最も近い距離で隣り合わせの状態です。近隣の迷惑にならないように整えられているのか、室外機の場所やバルコニーの状態もチェックしましょう。

給湯器の交換

一般的な給湯器の交換期間は約１０年程度と考えられています。現在使われている給湯器が１０年経過しているようであれば、交換時期も含めた費用を考えなければいけません。

給湯器のあるパイプスペースのサイズや形状によって、費用感にかなりの差が生じます。１０万円代〜２５万円程の規格外の給湯器を用意しなけれないけないこともあるため、給湯器の交換期間と給湯器のタイプを確認しましょう。

窓や家具の配置のための寸法

手持ちの家具やカーテンが設置可能か寸法を計測する必要があります。

間取り図には部屋の細かな寸法が記載されていますが、カーテンは各部屋のサイズを測っておきましょう。

インターネット環境やコンセントの位置と数

コンセントの位置や数は、ここ最近の電化製品の変化から多いに越したことはありません。

コンセントの数が足りないために延長コードを繋げてしまうと繋げ方によって発火の恐れもあったり、流行りのロボット掃除機が延長コード部分を巻き込んでしまう恐れもあります。

また、インターネット環境も今や当たり前とされているため、マンションのインターネット環境の情報や回線方法などを確認しておき、予め把握しておきましょう。

まとめ

中古マンションを探し始めると、室内のグレードやスペックに目を向けがちになり、マンション全体や見えない部分を後回しにしてしまいます。

もちろん室内環境も非常に大切ですが、マンションは建物全体の管理状態が資産価値に結びつくため、売りに出されている時点での管理状態、各区分所有者の意識、管理組合の機能などを把握しておくことは不可欠になります。

本記事で紹介した室内、マンション全体のチェックポイントを参考にし、絶対に失敗しない中古マンションを探しましょう。